le 15 avril dans le cas contraire (une prorogation de délai peut être accordée par décision ministérielle).
Le régime réel simplifié d'imposition
Ce régime s'applique de plein droit si le chiffre d'affaires réalisé est supérieur à 76 300 € TTC et n'excède pas 763 000 € HT. Vous pouvez opter pour ce régime avant le 1er février par courrier adressé au service des impôts dont vous dépendez (si vous relevez de l'un des régimes décrits ci-dessus). Vous devez souscrire avant le 1er avril de chaque année une déclaration spéciale de résultat n° 2031, et compléter le cadre D de l'annexe n° 2031 ter. La déclaration n° 2031 est accompagnée des annexes suivantes: un bilan simplifié (sauf dispense) ; un compte de résultat simplifié de l'exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) ; un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables. La déduction des amortissements pour l'assiette de l'impôt suppose que les immeubles donnés en location soient inscrits à l'actif du bilan simplifié (2033 A). Les loueurs en meublé qui sont dispensés de produire un bilan du point de vue fiscal peuvent, lors de la souscription de la déclaration 2031, inscrire un élément (immeuble, par exemple) dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant sur l'imprimé 2033 C. Cette inscription permet de déduire du chiffre d'affaires les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion.
A noter
Si l'immeuble donné en location n'est pas inscrit à l'actif du bilan simplifié, le loueur en meublé ne peut déduire de son résultat imposable qu'une fraction des charges de gestion au prorata de la durée effective de location. Les charges correspondant à la période au cours de laquelle il a la jouissance du logement meublé ne sont pas déductibles. Conditions particulières pour les agriculteurs
Le régime de droit commun
L'activité agricole obéit aux dispositions fiscales régissant le régime des bénéfices agricoles. L'activité touristique relève des règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. L'agriculteur doit donc établir deux comptabilités et souscrire deux déclarations.
Lorsqu'un agriculteur réalise des recettes accessoires tirées d'une activité de location en meublé, deux situations peuvent être envisagées : agriculteurs soumis au régime du forfait collectif des bénéfices agricoles : ils portent directement le montant de leurs recettes sur leur déclaration de revenus, si la superficie de leur exploitation est égale à la moitié de la surface minimale d'installation et si les ressources provenant d'une activité accessoire (tourisme à la ferme, travaux forestiers pour le compte de tiers, etc.) n'excèdent pas
23 000 € par foyer fiscal (remboursements de frais inclus et taxes comprises).
Ce régime n'est pas cumulable au titre d'un même exercice avec l'exonération d'impôt sur le revenu pour les chambres d'hôtes; agriculteurs soumis au régime transitoire ou au régime du bénéfice réel : le chiffre d'affaires tiré d'activités accessoires commerciales [location en meublé] peut être pris en compte pour la détermination du bénéfice agricole lorsqu'il n'excède :
- ni 30 % du chiffre d'affaires tiré de l'activité agricole ;
- ni 30 000 € au titre de l'exercice (remboursement de frais inclus et taxes comprises).
Les impôts locaux
Les loueurs en meublé sont imposables à la taxe professionnelle. Toutefois, les personnes qui louent ponctuellement en meublé une partie de leur habitation personnelle sont exonérées de plein droit, lorsque la location ne présente aucun caractère périodique. De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de plein droit lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix demeure fixé dans des limites raisonnables. Les loueurs de gîtes ruraux, les loueurs de meublés de tourisme et les personnes qui louent ou sous-louent tout ou partie de leur habitation personnelle, dans les cas autres que ceux évoqués ci-dessus, sont exonérés de taxe professionnelle (1). Les personnes qui louent des locaux spécialement aménagés uniquement en vue de la location en meublé sont toujours imposables de plein droit à la taxe professionnelle. Dans ce cas, le propriétaire n'acquittera pas la taxe d'habitation. Vous pouvez bénéficier du plafonnement de votre imposition en fonction de la valeur ajoutée produite par cette activité durant l'année d'imposition. La demande doit être formulée auprès de votre centre des impôts sur l'imprimé n° 1327 STP, accompagné d'une copie de l'avis d'imposition.
Les personnes qui louent des locaux en meublé sont imposables à la taxe d'habitation sur ces locaux, lorsque ces derniers constituent leur habitation personnelle (principale ou secondaire) ou en font partie. L'habitation personnelle s'entend du logement dont le loueur conserve la disposition en dehors des périodes de location. En revanche, vous n'êtes pas redevable de la taxe d'habitation pour les locaux que vous réservez exclusivement à la location en meublé et qui sont spécialement aménagés à cet effet.
La taxe foncière sur les propriétés bâties et les taxes accessoires
Si vous êtes propriétaire ou usufruitier, vous serez imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties, pour les immeubles bâtis que vous possédez au 1er janvier de l'année d'imposition. Les communes ou groupements de communes peuvent instituer une taxe destinée à financer le service d'enlèvement des ordures ménagères. Elles peuvent également instituer une redevance pour les ordures ménagères calculée en fonction de l'importance du service rendu. Cette redevance se substitue alors à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les droits d'enregistrement.
L'acquéreur d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble qui prend l'engagement, dans l'acte d'acquisition, de ne pas affecter ces biens à un usage autre que l'habitation pendant au moins trois ans bénéficie de l'application d'un taux réduit pour le calcul des droits de mutation (2,60 % + taxes et prélèvements divers). Les locaux destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation : tel est le cas des locaux destinés à l'exercice de la profession de loueur en meublé lorsque le bailleur loue de façon habituelle, même saisonnière, plusieurs logements meublés (à partir de deux), que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires.
Si vous exercez la profession de loueur en meublé de locaux d'habitation acquis depuis moins de trois ans avec le bénéfice du taux réduit des droits d'enregistrement, vous serez amené à acquitter le complément d'imposition dont vous avez été dispensé lors de l'acquisition. Il n'y aura pas de remise en cause du régime de faveur lorsque la location en meublé porte sur des locaux qui constituent la résidence ou le domicile du bailleur et pour lequel il acquitte une seule taxe d'habitation.
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA sans possibilité d'option.
Toutefois, l'exonération ne s'applique pas à ces recettes lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, des prestations para hôtelières (le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge de maison, la réception de la clientèle) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.
Sont exonérés pour cette activité :
les particuliers qui louent en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence secondaire, un logement touristique ou une partie de leur résidence principale ;
les collectivités locales, les associations et les agriculteurs qui donnent en location des gîtes ruraux ou communaux.
La fourniture de prestations annexes qui ne sont pas habituellement incluses dans le prix de location d'un logement meublé (petit déjeuner, blanchissage du linge personnel, téléphone, etc.) demeure imposable, en toute hypothèse, sous réserve de l'application de la franchise en base de 15 260 € HT. L'exonération de l'impôt sur le revenu.
Elle s'applique dans trois cas :
- vous louez une chambre d'hôte de manière habituelle pour une durée d'une journée, d'une semaine ou d'un mois (à des personnes qui n'y élisent pas domicile) et les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes : petit déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 760 € TTC.
En cas de franchissement de cette limite, vos recettes sont imposables en totalité ;
- vous louez ou sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale (chambre, étage d'une maison). Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un étudiant, un apprenti) et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables ;
- vous louez ou sous-louez à des personnes bénéficiant du RMI, à des étudiants boursiers ou à des organismes sans but lucratif qui louent à ces personnes.
Les déficits
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal. Pour l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 1995 et des années antérieures, ils s'imputaient exclusivement sur les bénéfices retirés de cette même activité au cours des années suivantes jusqu'à la cinquième année incluse. Depuis 1996, les déficits d'une année ainsi que les déficits restant à reporter se déduisent de l'ensemble des bénéfices provenant d'activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel par l'un des membres du foyer fiscal, durant la même année et les cinq années suivantes. Les régimes de la micro-entreprise et du forfait excluent la possibilité de constater un déficit. Les plus ou moins-values de cession réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées.
Où déposer les déclarations ?
Le lieu de dépôt des déclarations est normalement celui du lieu du meublé. S'il y a plusieurs meublés, le service compétent est :
- soit celui du lieu de résidence du redevable ;
- soit celui de situation d'un des meublés, en principe le plus important.
Les loueurs en meublé qui exercent une autre activité imposable déposent leurs déclarations auprès du service compétent pour cette autre activité.
(1) C'est-à-dire une franchise qui dispense de la déclaration et du paiement de la TVA.
(2) Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 1998, ces limites sont appréciées en fonction du chiffre d'affaires TTC de l'année civile qui précède la date d'ouverture de l'exercice.
(3) Par habitation personnelle, on entend le logement (principal ou secondaire) dont le loueur conserve la disposition en dehors des périodes de location.
(4) Sauf si les collectivités territoriales décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la taxe professionnelle sur les locaux meublés. Le loueur devra alors acquitter à la fois la taxe professionnelle et la taxe d'habitation. Ces informations ne se substituent pas à la documentation officielle de l'administration. Pour tous renseignements complémentaires, adressez-vous au centre des impôts dont vous dépendez.