Règles applicables depuis le 01/01/2004 (Attention des modifications vont intervenir à compter du 1er février 2012) :
1. Les personnes imposables
Les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles, de droits portant sur ces immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises au régime d'imposition des plus-values des particuliers lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par certaines sociétés (articles 8 à 8 ter du CGI).
La cession d'un immeuble par un retraité ou un invalide, disposant de ressources modestes (plafonds réglementés), n'est pas soumise à l'impôt sur la plus-value.
Un mode particulier d'imposition est prévu pour les contribuables non domiciliés fiscalement en France (lien avec la fiscalité des non résidents).
2. Les opérations imposables
Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d'une cession à titre onéreux.
3. Les biens imposables
- les immeubles (bâtis ou non bâtis) ou les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) ;
- les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).
4. Les biens exonérés
- les immeubles constituant l'habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires ;
- les immeubles pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;
- les immeubles échangés dans le cadre d'opérations de remembrements ou assimilées ;
- les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;
- les immeubles détenus depuis plus de 15 ans.
- une exonération particulière est prévue en faveur de certains contribuables non-résidents ;
- sous certaines conditions, les titres de sociétés à prépondérance immobilière qui mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l'associé cédant qui l'occupe à titre d'habitation principale ; les titres détenus depuis plus de 15 ans.
5. Calcul la plus-value
- Détermination de la plus-value brute
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
- Prix de cession : le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte :
- il est majoré de certaines charges et indemnités : exemple : indemnités d'éviction versées au locataire par l'acquéreur pour le compte du vendeur ;
- il est réduit sur justificatif du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur : exemples : commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée ;
- Prix d'acquisition : le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu'il a été stipulé dans l'acte. Il est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés :
- frais afférents à l'acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit ;
- frais afférents à l'acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour les immeubles (à l'exclusion des meubles et des parts). Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d'acquisition ;
- dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition à la condition que le contribuable cède le logement plus de cinq ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti (exclusion des terrains nus) ;
- frais de voirie, réseaux et distribution.
- Calcul de la plus-value imposable
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Abattement pour durée de détention : la plus-value brute est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième pour les immeubles et les parts de sociétés à prépondérance immobilière.
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Moins-value : la moins-value brute n'est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions, en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives.
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Abattement fixe : un abattement fixe de 1 000 euros est appliqué sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l'abattement pour durée de détention et des moins-values imputables.
5. Les impôt et prélèvements sociaux dus
Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :
- à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 16 %. ;
- aux prélèvements sociaux, soit au 1er janvier 2005, un taux global de 11%.
6. Les obligations déclaratives et de paiement
L'impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée est déclaré et payé :
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